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Cosa (non) fare quando devi acquistare casa

2 marzo 2012 15 commenti

Acquisto nuova casa!

Nel primo terzo del cammino della mia vita mi sono trovato al punto di acquistare casa… la decisione è stata semplice: la casa dove stiamo in affitto deve essere venduta quindi è normale pensare ad una cosa del tipo ma torno in affitto o finalmente mi decido e compro casa?. Devo dire che mi sono fatto una grossa esperienza in questo periodo e mi sento in dovere di divulgare tutta questa sapienza con altri che sicuramente, prima o poi, si troveranno a dover affrontare questa difficile ed epocale scelta di vita. Ecco quindi i miei consigli su cosa (non) fare quando devi acquistare casa.

Iniziamo dal primo e più importante consiglio: se sei ancora nella fase di dubbio, se sei ancora in quella fase recuperabile e reversibile allora inizia a sorridere: hai già risolto tutti i tuoi problemi: non comprare casa! Aaaahhhh non ti senti già più leggero e felice? Pensa quanto sia bello restare in affitto? Si rompe il tubo della cucina e tu puoi decidere tranquillamente se cambiare il tubo o cambiare casa! E chi è cosi fortunato da poterlo fare? Ti sei scocciato del vicino che non ti permette di mangiare in santa pace o ti buttano la peperonata sulla tua moto parcheggiata nel cortile? Aaaahhhh, sti gran cazzi! Cambio casa nel giro di due mesi! Il mondo del lavoro ti vuole sempre più flessibile, che dal loro punto di vista significa che possono pagarti una miseria e spostarti a piacere in tutto il territorio della provincia o della nazione? Ma tu sei più furbo! Che ti spostino pure da Milano a Palermo, nessun problema, io sono flessibile quanto loro: cambio la casa! Senti che potenza? Senti che livello di tranquillità? Senti quanto sei LIBERO?

Ok, ma sicuramente c’è qualcuno tra voi che si prende di coraggio e decide di proseguire guidato dalla famosissima e citatissima frase Si vabbé, ma se stai in affitto regali i soldi, se fai un mutuo poi la casa e tua e te la godi!. Perfetto, faccio uscire l’ingegnere che è in me e facciamo quattro piccoli conticini. Essendo di Roma, faccio i conti con la grossa speculazione della città: un affitto medio di una casa che può chiamarsi casa sta sui 1.200 euro al mese mentre una casa in vendita dello stesso taglio sta sui 350.000 euro (Piccola lunga parentesi su questi prezzi: no, non voglio abitare fuori dal raccordo perché non voglio vivere 2 ore della mia vita per andare e tornare da lavoro dal lunedì al venerdì stando in coda. E notate che 2 ore al giorno sono 520 ore l’anno ovvero più di 21 giorni l’anno che, visto che per andare in pensione devo maturare 40 anni di contributi, corrisponde a 840 giorni ovvero quasi due anni e mezzo della mia stupenda vita passati in macchina, in coda! Chiusa la parentesi!). Ma attenzione, prima di arrivare a quei 350.000 bisogna fare un piccolo viaggio di (non) piacere in Marocco. Si si, tutti dobbiamo passare in Marocco prima di acquistare casa per andare alla scoperta di una magica usanza ricca di cultura, inganno e retroscena, tanto affascinante quanto stressante: la trattativa!

Facendo un bel giretto su internet tra privati e siti di agenzie vedi sempre scritto in modo chiaro il prezzo della casa. Quasi sempre bello rotondo e pimpante! Ovviamente non accade mai che il prezzo scritto è quello che effettivamente il venditore si aspetta di guadagnare ma è sempre un prezzo più che gonfiato. La media del gonfiore dipende molto da chi ti vende casa e dal periodo storico in cui ci troviamo. Il chi ti vende casa è riferito ad un privato o una agenzia immobiliare mentre il periodo storico dipende dal livello di crisi. Di una cosa sono certo, al prezzo iniziale sparate tranquillamente e senza vergogna ben il 10% (ma anche il 15%) in meno. Qui avete due possibilità: o vi fanculizzano subito o vi fanno una contro offerta. Nel primo caso, che stranamente è il migliore, siate gentili, lasciate il vostro recapito telefonico, salutate ed andate via. Nel secondo caso, siate gentili, mormorate quattro conti in modo da far capire che state valutando l’offerta che vi hanno fatto in relazione ad un’altra immaginaria (ed ovviamente migliore) offerta, lasciate il vostro recapito telefonico, salutate ed andate via. Nel caso di una agenzia, non vi faranno andare via senza che avete firmata una misera proposta di acquisto. Scrivete in quella proposta il vostro prezzo senza che sia contrattato in alcun modo, lasciate un minimo di assegno, e andate via. Tranquilli che nel giro di una o due settimane ricevete la telefonata con una offerta estremamente più vantaggiosa della prima… da questo momento (e solo da questo momento) potete iniziare a cedere un poco sul prezzo iniziale (ma a piccolissimi passetti alla volta, dal 2% al 3% alla volta, non di più). A questo punto si entra in uno dei periodi più bui della vostra vita, quello che io ho chiamato il triangolo infernale dell’acquisto di una casa: le spese accessorie, il mutuo e i consigli di terze parti.

Adesso, mettiamoci nella migliore delle ipotesi: siete una giovane coppia che può accedere alle agevolazioni prima casa e tra i tuoi sudatissimi risparmi, parenti, cugini e amici riuscite a racimolare ben 100.000 euro! Che bello, sono un mucchio di soldi, certo che posso comprarmi casa! Mi basta un mutuo da 250.000 euro e sono a cavallo! BWEEEEEEHHH: primo errore. Apriamo quindi il grande paragrafo delle spese accessorie! Prima spesa accessoria: le tasse. Prendete la visura catastale, moltiplicate per 115,50 e calcolate il 3%. Per una casa da 350.000 euro, il valore catastale si aggira sui 1.200 euro quindi otteniamo circa 4.100 euro. A questi bisogna aggiungere due imposte (ipotecaria e catastale) di 168 euro l’una e, finalmente, siamo a circa 4.500 euro di tasse. A questi bisogna aggiungere bolli vari, costi per il mutuo ed il notaio… e la cifra svolazza tra i 8.500 ed i 10.000 euro. E supponiamo pure che la casa è stata acquistata tramite agenzia, che si prende da un 3% ad un 4% sul valore più iva che, utilizzando l’esperienza del viaggio in Marocco (ma questa volta proprio i sobborghi più malfamati!), può anche arrivare ad un 2%, bisogna aggiungere anche una parcella media di altri 10.000 euro. Quindi a tuoi sudatissimi 100.000 euro devi già togliere ben 10.000 euro di tasse più 10.000 euro di agenzia che fanno un totale di ben 20.000 euro di spese accessorie.

Ed eccoci al paragrafo dove si parla dei soldoni quelli veri: il mutuo! Riassunto dei conti appena fatti: la casa costa 350.000 euro, da parte abbiamo 100.000 euro e di spese accessorie dobbiamo pagare 20.000. Ok, però la dobbiamo arredare questa casa o viviamo con un arredamento cartone-style? E qualcosina da parte non la dobbiamo mettere per un viaggetto una volta l’anno e per affrontare una piccola emergenza? Ok, arredamento ovviamente ikea e se tutto va bene con 15.000 euro arrediamo casa e almeno 10.000 euro di fondo cassa nel conto li vogliamo. Quindi di mutuo quanto devo chiedere? Armiamoci di calcolatrice e facciamo 350.000 euro costo della casa + 20.000 euro di spese accessorie + 15.000 euro da ikea + 10.000 euro di fondo cassa che fanno 395.000 euro. Noi ne abbiamo da parte 100.000 ed il conto del mutuo è di ben 295.000! Calma, non abbiate fretta di posare la calcolatrice… urge un altro conto. Le banche vi fanno un mutuo sull’80% del valore dell’immobile… che nel nostro caso sono 280.000 euro! Abbiamo un poco sforato. Ok, la sala l’arredo dopo e facciamo 10.000 di arredamento e di fondo cassa lasciamo solo 5.000 euro… arriviamo a 285.000 euro e siamo ancora fuori. Ok, altro giro di telefonate a nonni e cugini d’oltre oceano e racimoliamo sti altri 5.000 euro e ci siamo! 350.000 + 20.000 + (15.000 – 5.000) + (10.000 – 5.000) – (100.000 + 5.000) = 280.000 euro: obiettivo raggiunto! Vai a farti i primi prospetti in banca, ti fai quelle quattro cinque ore di full immersion di nozioni di spread, tasso fisso, variabile, variabile con cap, variabile costante, variabile offset, misto, irs, bce, euribor che ti premettono di andare tranquillamente a ritirare una laurea in economia e finanza alla Bocconi! Peccato che solo dopo, quando sei in macchina stonatissimo, ti rendi conto che tutti quei fogli che ti hanno dato sono solo carta straccia! Infatti, in ogni caso, il tasso sarà calcolato il giorno della stipula del contratto (a.k.a. rogito!). Quindi, tanto per andare sul pratico, ti calcolano oggi che il tuo tasso fisso oggi è del 4,7%? Rogiti tra due mesi e se il tasso è del 5,7% te lo tieni e sti cazzi! Muto! Poi vai a scoprire che questi sbalzi sono anche indirettamente decisi dalla stessa banca… ma niente non puoi farci nulla. Anzi, solo una cosa puoi fare! Rinunci al mutuo… e ovviamente rinunci anche ai soldini che hai dato al compromesso, eh! Da buon siciliano pensi alla mafia con il suo pizzo e ti ritrovi dei pezzi che legalmente ufficializzano questo pizzo: il mutuo!

Ma finalmente sei arrivato nel momento più bello! Sei felice di aver recuperato tutti i soldi, sei ad un passo dall’acquisto, sei pronto al compromesso, sei addirittura pronto al rogito ma… non hai attraversato la più straziante e devastante delle fasi… i consigli! Tu stai tranquillo quando una voce di una terza parte ti raggiunge con quel tono misto tra il ti voglio far restare calmo ed il ti voglio contemporaneamente farti notare una cosa gravissima che non hai considerato e che se accade sei fottutissimo alla grande: ma per il compromesso ti stai facendo seguire da qualcuno di fiducia in modo da essere tutelato nel caso in cui il venditore scappa con i tuoi soldi? Che la tragedia abbia inizio. Scappa??? Chi scappa??? E qui ti fai la domanda che ti seguirà per lungo tempo Ma perché c’è sto pericolo? Ecco che ti si apre il mondo delle truffe e delle persone truffate… ed in questo campo tutti (e dico tutti) i tuoi amici non sono mai stati truffati ma hanno almeno un amico che lo è stato! E inizi a sentire di leggende mistiche del tipo Pensa che quello alla fine si è fatto i conti ed ha preferito perdere i soldi che ha dato come caparra piuttosto che intraprendere delle azioni legali! o frasi mezze rassicuranti e mezze da suicidio collettivo tipo Tranquillo sei nella ragione, il problema è che devi andare in causa e quei soldi sai quando li rivedrai? Tra vent’anni se tutto va bene! o altri che quasi minacciosi ti dicono Stai attento, non ti fidare! Ecco. Questo è il momento che ti fa tanto rimpiangere il caldo ed accogliente letto di una casa in affitto. Proprio questo è il momento che sconfortato dici a te stesso Ma chi strafottutissima minchia me lo ha fatto fare? ‘nca restavo a casa, mi compravo la kinnect e ero più felice. Ma ormai, brutto a dirsi, ma è troppo tardi. Sei già nella fase irreversibile, fase in cui verrai tormentato dai consigli.

Ma torniamo ai conti. Tutto questo ambaradam ti costa 395.000 euro di cui 115.000 euro cash subito tra tasse, arredamento e fondo cassa e 280.000 euro di mutuo. Vista la cifra, il mutuo sarà probabilmente di 30 anni, quindi dei 280.000 euro ne pagherai effettivamente alla banca 480.000 euro (no, non è un errore di stampa: sono 200.000 euro gli interessi che si pagano in media in 30 anni su un mutuo di 230.000 euro). Quindi tu oggi, per acquistare una casa di 350.000 euro ti stai impegnando a sborsare 480.000 euro più 115.000 euro, ovvero circa 600.000 euro! Restiamo sui conti: quanti anni di affitto a 1.200 euro al mese sono 600.000 euro? Circa 41 anni. Ok, contiamo un poco di inflazione, contiamo qualche spesa extra e qualche aumento e arriviamo a 30: esattamente gli stessi del mutuo… ma con il mutuo dopo questi 30 anni la casa è tua!!!

Tac, ecco come viene sconvolto il messaggio e la morale che vi sembrava aveva preso questo articolo. Attaccatevi fortemente a questi conti e non mollateli mai… sono gli unici che danno un senso all’acquisto della case che è un percorso per nulla semplice, estremamente provante per la vostra psiche sia mentale che fisica, ma sappiate che state facendo la cosa giusta, quella da fare, quella da inseguire sempre e comunque, quella che deve tenervi concentrato sull’obiettivo di migliorare il più possibile la qualità della vostra vita. Ed è proprio questo che mi ha convinto a continuare ed a superare i tantissimi ostacoli che questo acquisto sta portando.

In bocca al lupo.

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